ΟΤΑΝ ΟΙ ΔΡΟΜΟΙ ΕΙΝΑΙ ΑΝΟΙΚΤΟΙ …….Η ΠΟΛΗ ΜΠΟΡΕΙ ΝΑ ΚΙΝΕΙΤΑΙ…..

Κάποιες  σκέψεις με αφορμή  το ζήτημα του Οικοπέδου ΔΑΡΙΓΚ

Επί μακρόν το πολιτικό προσωπικό της πόλης και του νομού, οι συλλογικοί φορείς της Χαλκίδας είχαν διαμορφώσει μία ενιαία αφήγηση για την σημασία του ακινήτου του ΔΑΡΙΓΚ και τη διαχείριση της μεταβίβασής του στην κυριότητα του Δήμου. Στο επίκεντρο αυτής της αφήγησης ήταν η προβολή της συμβολής του στην αναβάθμιση της πόλης με την απόδοση χρήσεων αντίστοιχων όπως πολιτιστικές, κοινόχρηστες και κοινωφελείς. Παράλληλα όμως, μετά την ακύρωση της Πράξης 2945/402/14-7-1997 (ΦΕΚ Δ΄639/23-7-1997) του Νομάρχη Ευβοίας, με την οποία η χρήση είχε καθοριστεί ως πολιτιστική και την επαναφορά της βιομηχανικής χρήσης (Απόφαση 36219/5204/22-8-2011 της Γ.Γ.Αποκεντρωμένης Διοίκησης) ως τακτικό διακύβευμα αναδείχθηκε η υπεράσπιση της βιομηχανικής χρήσης!!! Έτσι οι Αρχές και οι φορείς της πόλης μπήκαν σε μία παράδοξη διελκυστίνδα να θέλουν και να σχεδιάζουν άλλες χρήσεις ενώ υπερασπίζονται την διατήρηση εκ διαμέτρου αντίθετης. Ο λόγος ήταν η αποτροπή της εξαγοράς του ακινήτου από ιδιώτη και η αγορά από τον Δήμο όταν η τιμή του θα κατέβαινε σε εφικτά επίπεδα. Λογική εύλογη για την πιάτσα της κτηματαγοράς, λογική αντιφατική για τους δημόσιους και κοινωνικούς φορείς.  Είχαν ξεχάσει ότι και η ίδια η αγορά παίζει καλύτερα με τους δικούς της νόμους. Όσο εκείνοι που είχαν υπό τον έλεγχο το ακίνητο περίμεναν την κατάλληλη στιγμή, οι φορείς της πόλης νόμιζαν ότι κοιμούνται και κοιμίζονται με την επιμονή στην βιομηχανική χρήση. Ήρθε η στιγμή που η εκκαθαρίστρια τράπεζα έκανε αυτό που μπορούσε να είχε κάνει και έναν χρόνο πριν ή θα μπορούσε επίσης να κάνει και έναν χρόνο μετά. Με άλλα λόγια οι φορείς της πόλης πιάστηκαν στον ύπνο νομίζοντας ότι έτσι υπερασπίζουν το δημόσιο και συλλογικό συμφέρον.

Τώρα επικρίνεται η Δημοτική Αρχή διότι έχοντας, κατά την αντίληψη των φορέων της επικρατούσας αφήγησης, την υποχρέωση να κτυπήσει στον πλειστηριασμό της 10^ης Δεκεμβρίου 2014  το ακίνητο δεν το έκανε. Φαντάζεται όμως κανείς την προσέλευση της Δημοτικής Αρχής στον πλειστηριασμό  για να κτυπήσει το ακίνητο έστω από κοινού με την Περιφέρεια και να διαθέσουν το ποσόν της εκκίνησης λίγο πιο κάτω από 4.000.000 ευρώ; Πόσο χρονικό διάστημα πριν έπρεπε να εξελιχθούν οι χρονοβόρες διαδικασίες προετοιμασίας για την συμμετοχή στον πλειστηριασμό και κυρίως όταν αυτές έπρεπε να συνοδεύονται από τις διαδικασίες δανειοδότησης; μη λαμβανομένου ασφαλώς υπόψη του γεγονότος ότι δανειοδότηση για συμμετοχή Δήμου ή Περιφέρειας σε πλειστηριασμό είναι σχεδόν απαγορευτική!!!.Αλλά έστω,  μόνο το γεγονός αυτό θα έκανε την Τράπεζα Πειραιώς να αποχωρήσει ή να μην ενδιαφερθεί; Δηλαδή δεν πήγε κανένας και η Τράπεζα είδε φως και μπήκε; Η μήπως δεν είχε η Τράπεζα την οικονομική δυνατότητα να κτυπήσει το ακίνητο  αλλά και την ευελιξία την οποία ο Δήμος δεν θα την είχε αφού το δάνειο που έπρεπε να του είχε εγκριθεί!!! θα ήταν ορισμένου ποσού;.

Αντίλογος στην παραπάνω σκέψη είναι ότι ο Δήμος έως τώρα απέτρεπε την προσέλευση των ιδιωτών επιμένοντας στην «βιομηχανική χρήση» του ακινήτου. Ήρθε η νέα Δημοτική Αρχή η οποία άνοιξε την πόρτα στον κ. Σάλλα και την Τράπεζα Πειραιώς. Δεν του διαμήνυσε να «φύγει από την μέση».

Ορισμένοι επικαλούνται μάλιστα και την μελλοντική τέλεση εγκλημάτων, όπως απιστία σε βαθμό κακουργήματος, στην περίπτωση που η αλλαγή χρήσης με συναίνεση του Δήμου ενδέχεται να επιφέρει πολλά οφέλη στον ιδιοκτήτη. Αυτό όμως αφορά την πώληση ή μη δημοτικού ακινήτου και όχι την μη απόκτηση ιδιωτικού ακινήτου. Ο Δήμος δεν είναι «κτηματομεσίτης». Όσοι μάλιστα υποστηρίζουν το ενδεχόμενο αυτό δεν κάνουν τον κόπο να αναλογιστούν εάν μπορούσε ποτέ ο Δήμος ή η Περιφέρεια να έχουν ολοκληρώσει επιτυχώς την αγορά ακινήτου για την επίτευξη δημοτικού ή αντίστοιχα περιφερειακού σκοπού όταν αυτό έχει βιομηχανική χρήση, δηλαδή πως θα μπορούσαν να τεκμηριώσουν την συμβατή με το δημόσιο συμφέρον χρηστικότητα του ακινήτου εάν δεν έθεταν ως προϋπόθεση την αλλαγή της χρήσης σε άλλη συμβατή με δημοτικό ή περιφερειακό σκοπό. Συνεπώς η αγορά του ακινήτου από τον Δήμο προϋπόθετε την αλλαγή της χρήσης ή έστω την έναρξη αυτής της διαδικασίας. Έτσι η προσέλευση του Δήμου στον πλειστηριασμό για την αγορά του ακινήτου ΔΑΡΙΓΚ προϋπόθετε όχι μόνο την έγκριση χορήγησης δανείου αλλά και την ανακοίνωση εάν όχι την έναρξη της διαδικασίας αλλαγής της βιομηχανικής χρήσης, δηλαδή την άρση εκείνου που είχε τεθεί δήθεν ως εμπόδιο για άλλους πιθανούς διεκδικητές του ακινήτου.

Μετά το αποτέλεσμα του πλειστηριασμού την απάντηση στο παραπάνω ζήτημα την δίνει η αναζήτηση, διαμέσου των ειδικών της πολεοδομικής νομοθεσίας, μέτρων αντίστασης της πόλης. Διατυπώθηκε ο ισχυρισμός ότι η αλλαγή της χρήσης από βιομηχανική σε άλλη ευνοϊκότερη δεν μπορεί να αποτραπεί διότι η νομοθεσία επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να επιδιώξει ακόμη και δικαστικά την αλλαγή της χρήσης όταν ο Δήμος δεν συναινεί. Κατ’ άλλη εκδοχή ο ιδιοκτήτης έχει την δυνατότητα να αξιοποιήσει με ευνοϊκότερη χρήση την ιδιοκτησία χωρίς να χρειαστεί η αλλαγή της χρήσης !!! Υπάρχει ασφαλώς και η άποψη ότι το καθεστώς στην συγκεκριμένη περιοχή είναι νομικά αμφισβητήσιμο γεγονός που ενισχύει την παρεμβατική αποτελεσματικότητα του Δήμου στο πλαίσιο της επανασύνταξης του ΓΠΣ της πόλης. Σε κάθε περίπτωση όμως αποδεικνύεται ότι η άρνηση του Δήμου στην αλλαγή της χρήσης ή η επιμονή του στην βιομηχανική χρήση δεν είναι το αποτελεσματικό πλέγμα προστασίας των συμφερόντων του. Με άλλα λόγια ο Δήμος και οι φορείς της πόλης έχουν πέσει στην παγίδα της βιομηχανικής χρήσης η οποία δεν ήταν λόγος αποτροπής των ενδιαφερομένων ιδιωτών επενδυτών. Ήταν η κρίση που απέτρεπε την αγορά του ακινήτου νωρίτερα!!!

Εάν προσπεράσουμε την τελικά αποδειχθείσα παγίδα  της βιομηχανικής χρήσης ας εξετάσουμε την χρησιμότητα του ακινήτου για την πόλη.

Κατά γενική ομολογία ο Δήμος πρέπει να διεκδικεί διαρκώς ελεύθερους χώρους και να επιχειρεί τη διατήρηση, ανάδειξη και επαναχρησιμοποίηση αξιόλογων από ιστορική και αρχιτεκτονική άποψη ακινήτων. Για να το κάνει αυτό πρέπει να έχει προφανώς αντίστοιχη πολιτική βούληση η οποία όμως εάν δεν συνοδεύεται από τα εργαλεία υλοποίησης είναι «ένα πουκάμισο αδειανό». Ποια είναι αυτά; Επαρκής χρηματοδότηση, σαφές και συγκεκριμένο επενδυτικό σχέδιο για κάθε ακίνητο και ένταξή του στο Επιχειρησιακό Σχέδιο του Δήμου. Το σημαντικότερο όμως είναι η ύπαρξη της οικονομικής δυνατότητας να ασκήσει αυτή την πολιτική την οποία ασφαλώς δεν μπορεί να ασκήσει με όρους real estate διότι ως δημόσιος οργανισμός της Γενικής Κυβέρνησης δεν έχει αυτή την ευελιξία.

Το συγκεκριμένο ακίνητο ΔΑΡΙΓΚ θα ήταν χρήσιμο κατά ένα μέρος στο μέτρο που ο Δήμος μπορούσε να το αποκτήσει. Αποδεικνύεται ότι ο μόνος τρόπος πέραν της αγοράς και ο πλέον θεσμικά και πολιτικά ενδεδειγμένος ήταν η απαλλοτρίωση. Αν όχι στο σύνολό του έστω κατά ένα μέρος. Μην ξεχνάμε ότι το 1963 περιήλθαν στην ΔΑΡΙΓΚ περίπου τα 33 από των 54 στρεμμάτων με απαλλοτρίωση που έκανε το Δημόσιο υπέρ της Βιομηχανίας (ΥΑ 5058/7288/14-12-1963, ΦΕΚ Δ΄’ 205/27-12-1963). Είναι προφανές ότι άλλη έπρεπε να είναι η επιδίωξη. Να διαμορφωθεί ένα ευρύτερο σχήμα φορέων δημοσίου συμφέροντος στους οποίους αναγκαίο ήταν να μετέχει και το δημόσιο π.χ. με το Υπουργείο Πολιτισμού ή ακόμη και Δικαιοσύνης εφόσον σε τμήμα του ακινήτου μπορούσε να κατασκευαστεί Δικαστικό Μέγαρο, με τη συμμετοχή των φορέων της τοπικής αυτοδιοίκησης και να συνταχθεί ένα σχέδιο ανάπτυξης ως χώρου πολιτιστικών και κοινωφελών δράσεων δημόσιου χαρακτήρα. Η κίνηση αυτή θα εξασφάλιζε μεγαλύτερο τίμημα, άρα και ικανοποίηση των εργαζομένων. Το σχέδιο αυτό δεν υπήρξε ούτε επιδιώχθηκε ποτέ – ή έστω εγκαίρως- να υπάρξει. Δεν υπήρξε εξάλλου και ο αναγκαίος χρόνος στην παρούσα δημοτική περίοδο για την αλλαγή της αφήγησης και την εκπόνηση του σχεδίου. Έτσι οι φορείς της πόλης αρκέστηκαν στη διακήρυξη προθέσεων, στο κυνήγι των μαγισσών και σε αδιέξοδες επιλογές.

Εξάλλου, το συγκεκριμένο ακίνητο δεν είναι το μοναδικό που πρέπει να αποκτήσει ο Δήμος. Ενδεχομένως σε άλλες συνοικίες της πόλης απαιτούνται ακίνητα για την κάλυψη των δημοτικών αναγκών σε κοινωφελείς υποδομές. Ένα «φιλέτο» για επένδυση σε τομείς ιδιωτικού ενδιαφέροντος με όρους «real estate» δεν είναι πάντοτε υπό την ίδια έννοια «φιλέτο» για το δημόσιο συμφέρον. Μάλιστα όταν αυτό εξυπηρετείται στην περιοχή από υφιστάμενους κοινόχρηστους, κοινωφελείς χώρους  όπως το Πάρκο του Λαού, η Αρέθουσα, το ακίνητο Γεωργιάδη. Το τελευταίο, επιπλέον, μας θυμίζει ότι η απόκτηση ενός ακινήτου είναι η αρχή πλην όμως η σημασία της απαξιώνεται όταν δεν συνεχίζεται με  επένδυση σε αυτό.

Δεν είναι ασφαλώς το ΔΑΡΙΓΚ το ακίνητο - κλειδί για την ανάπτυξη της πόλης, όπως ισχυρίζονται ορισμένοι. Είναι χρήσιμο αλλά όχι καθοριστικό.  Η πιθανή αξιοποίησή του έστω και με πόρους του ιδιώτη επενδυτή με ένα σχέδιο που μπορεί να είναι ενδιαφέρον για την πόλη και το δημόσιο συμφέρον αποτελεί μία λύση, ίσως όχι την καλύτερη αλλά πάντως προτιμότερη από την σημερινή κατάσταση του κτιριακού καρκινώματος σε μία περιοχή που έχει διαφορετική δυναμική.

Τελικά, στον πλειστηριασμό της 10ης Δεκεμβρίου 2014 το ακίνητο αγοράστηκε από την Τράπεζα Πειραιώς και πρόκειται να περιέλθει στην κυριότητά της. Ο ιδιώτης ασφαλώς θα προσπαθήσει να κερδίσει. Ο Δήμος θα προσπαθήσει να εντάξει την «επενδυτική όρεξη» του ιδιώτη στο συλλογικό συμφέρον της πόλης. Η πόλη, ο Δήμος, θα μετρήσουν με γνώμονα το συλλογικό όραμα της ανάπτυξης και το δημόσιο συμφέρον το σχέδιο του και τις προτάσεις. Τότε θα μετρήσει και πάλι το συλλογικό όφελος της πόλης και η βούληση της τοπικής κοινωνίας. Εξάλλου ο Δήμος έχει θεσμικά εργαλεία λαϊκής διαβούλευσης και λαϊκής ετυμηγορίας και θα ήταν σκόπιμο πριν από κάποια κρίσιμη για την πόλη Απόφαση να τα ενεργοποιήσει. Αυτή είναι η αποστολή του Δήμου. Για να την φέρει σε πέρας με επιτυχία πρέπει να είναι Ισχυρός, δημοκρατικά και πολιτικά, «Έξυπνος» επιχειρησιακά και τεχνοκρατικά, Αποτελεσματικός,  διοικητικά και διαχειριστικά.

Ο Δήμος θεατής, ο απαξιωμένος και εριστικός, ο μίζερος και καχύποπτος σε καμιά διαπραγμάτευση δεν θα βγει κερδισμένος και σε καμία αντιπαράθεση δεν θα βγει νικητής.

Γιαυτό ας δούμε ψύχραιμα το ζήτημα…όλοι οι δρόμοι είναι ανοικτοί και αυτό είναι πολύ σημαντικό……

Δημήτρης Κατσούλης